Входит ли площадь балкона в общую площадь квартиры

Отличия жилплощади от общей

Общая площадь (ОП) – это сумма квадратных метров всех помещений, имеющихся в квартире вне зависимости от их предназначения, которые используются для осуществления расчетов по коммунальным платежам, в договорах купли-продажи имущества и прочих целях.

При проведении сделки с объектом недвижимости, как правило, в документах фигурируют 2 термина – жилая и общая площади. Несмотря на то, что различить их несложно, некоторые все же допускают ошибки при их использовании.

Важно знать: Общий метраж – это вся квадратура квартиры, которая по документам причисляется к данному объекту имущества, а жилплощадь подразумевает только пригодные для жилья комнаты.

Ниже приведен ответ на вопрос, в чем разница между жилой и общей площадью квартиры:

1. Размерные параметры. Жилая квадратура представляет только часть от общей, т.е. ее размер меньше. Чаще всего эта разница существенна, иногда метраж для жилья бывает равен половине совокупного.
2. В жилплощадь включаются комнаты (спальни, детские, гостиные), где люди проводят основную часть своего времени дома. В ОП кроме них включаются все остальные квадратные метры жилья.
3. Цели использования. Размер жилых помещений оказывает влияние на условия жизни граждан (на возможность получения соцпособий, усыновления ребенка и пр.). От ОП зависит рыночная стоимость жилья, размер коммунальных платежей и взносов (за отопление, капительный ремонт).

Ниже приведена информация, как считать площадь квартиры по совокупному метражу.

Что включается

В совокупную квадратуру включаются все помещения, из которых состоит единица жилья в многоквартирном доме:

1. Жилые помещения (комнаты). Это спальни, гостиные, детские, где люди спят, работают, отдыхают – проводят свой домашний досуг.
2. Кухни. Независимо от количества времяпрепровождения жильцов на кухне, это помещение все равно относится к бытовым и включается в общую площадь. Даже если хозяин решил устроить там место для отдыха и проводит там все свое свободное время, это не оказывает влияния на предназначение кухни.
3. Коридоры, которые связывают помещения внутри квартиры между собой.
4. Комнаты санитарно-технического назначения (ванные, туалеты) не относятся к жилой площади. Они являются частью общего метража.
5. Стенные шкафы также относятся к ОП, несмотря на то, что жильцы, как правило, туда совсем не заходят.
6. Ниши в стенах домов-«сталинок», предназначенные для хранения продуктов зимой, вместо холодильника.

Что не включается

Некоторые ошибочно считают, что в расчет общей площади квартиры должны быть включены все помещения объекта, но и в данном случае есть исключения. Не входят в учет ОП следующие квадратные метры:

1. Балконы, лоджии. До недавнего времени они учитывались с уменьшающим коэффициентом – включалась 1/2 от лоджии и 1/3 от балкона, но в настоящее время их исключили из расчета совсем.
2. Веранды, террасы. Эти места предназначены для того, чтобы человек мог отдохнуть, заняться своим хобби (например, выращиванием цветов). Поэтому они не берутся во внимание при подсчете совокупного метража.
3. Ниши высотой менее 1,8 м. Таким образом, в ОП не включаются низкие стенные шкафы.
4. Место под лестницей при высоте пролета менее 1,6 м от пола (расстояние необходимо замерить рулеткой под прямым углом к полу). Это относится к двухуровневым квартирам.
5. Печи и камины. Даже если они находятся в рабочем состоянии место под ними не включается в общую площадь.
6. Двери и арочные конструкции шириной менее 2-х метров, т.е. они имеют очень низкий порог. Поэтому включать их в ОП нецелесообразно.
7. Помещения без отопления, когда общую квадратуру необходимо рассчитать в целях подсчета суммы платежей за отопление и проверки расчетов жилищной компании.

Правила расчета

О том, как считать общую площадь квартиры, приведено ниже. Этот расчет не представляет сложности – необходимо произвести замеры площади всех входящих в нее помещений и суммировать полученные результаты. Но здесь есть некоторые нюансы, которые следует учитывать:

1. Для подсчета квадратуры комнаты прямоугольной формы нужно измерить длины 2-х ее стен, которые стыкуются между собой. После этого полученные цифры надо перемножить.
2. Помещение сложной формы можно мысленно разделить на прямоугольники, вычислить их площади по аналогии с первым вариантом и сложить. Полученный результат и будет равен площади комнаты.
3. Если комната имеет диагональные стены, то действовать следует аналогично: разделить ее на воображаемые прямоугольники. Та часть, одной из сторон которой является стена под углом к другим стенам, будет представлять собой прямоугольный треугольник. Его площадь равна половине произведения его катетов (стен, составляющих прямой угол). Все полученные значения сложить между собой.

Рекомендация: Прямоугольные фигуры, которые принимаются в расчет, лучше начертить на бумаге с помощью линейки. Это действие поможет снизить вероятность ошибки.

Замеры комнат необходимо осуществлять изнутри помещения с помощью рулетки, прикладывая ее к стыку стены с полом. Данные действия лучше выполнять вдвоем для удобства.

Законодательная основа

Все вопросы, которые имеют отношение к жилым помещениям в многоквартирных домах, регламентируются Жилищным Кодексом РФ.

Также при возникновении необходимости можно обратиться к таким нормативно-правовым документам как:

1. Строительные нормы и правила (СниП) от 2003 г..
2. Федеральный закон №384 от 30 декабря 2009 года, где представлен технический регламент безопасности зданий и сооружений.

Важно: Приоритет регулирования среди этих документов принадлежит последнему (ФЗ №384). Таким образом, его положения могут отменить действие некоторых пунктов ЖК РФ и СниПа 2003.

При изучении Жилищного кодекса в целях расчета метража квартиры особенно нужно выделить статью 15, где приведено определение, что именно является объектом жилищных прав.

Все субъекты РФ применяют единую систему подсчета ОП. О том, как разделяются разные типы жилых комнат, рассмотрено в ст. 16 ЖК. В статье 17 описаны такие вопросы как назначение жилых помещений, и определены ограничения по их использованию.

На что оказывает влияние ОП

От величины ОП квартиры зависят некоторые важные моменты:

1. Стоимость объекта недвижимости для покупателя. Неопытный человек при поиске жилья может ошибочно заострять внимание на величине ОП. Выбирая подходящий для покупки вариант, в первую очередь следует сконцентрироваться размере жилплощади.
2. Сумма платежей за отопление. Коммунальные службы ведут расчет на основе совокупного метража.
3. Сумма взноса за капитальный ремонт дома. Величина платежа за общедомовой капремонт напрямую зависит от квадратуры всей квартиры каждого конкретного собственника.
4. Комфорт проживания. Размер жилплощади оказывает прямое влияние на комфортабельные условия жизни каждого человека. Но ОП не менее важна, так как включает и другие помещения, играющие важную роль для удобства проживания (ванные, кладовки, шкафы в нишах, кухня).

ОП является важным параметром для собственника квартиры. От нее зависят многие моменты: начиная от рыночной цены и заканчивая комфортабельностью проживания. Общую квадратуру следует отличать от жилой, которая включает только жилые комнаты. Основным законодательным документом, регулирующим вопросы, имеющие отношение к квадратуре жилья граждан, является ЖК РФ. Также в нем приведен ответ на достаточно популярный среди граждан вопрос, входит ли лоджия в общую площадь квартиры. В нормативном документе четко закреплено, какие помещения входят в ОП, а какие нет. Расчет данного параметра выполняется путем вычисления квадратного метража каждого помещения объекта недвижимости.

Общая площадь квартиры

Рассчитывается как суммарное значение площадей всех помещений, которые входят в данный жилой объект. Общая площадь квартиры – это совокупный метраж следующих составных частей жилья:

• жилых комнат;
• холла;
• ванной комнаты, туалета, совмещенных санузлов;
• коридора;
• ниш-углублений, расположенных в стенах;
• кухни;
• кладовок-шкафов.

При определении общей площади квартиры в расчет не берется метраж следующих помещений:

• пространство под внутренними лестницами (если высота конструкции не превышает 160 см);
• летние веранды и террасы без отопления;
• балконы и лоджии, которые не отапливаются;
• прочие неотапливаемые помещения;
• камины;
• проемы дверей, арки с шириной до 2-х метров.

Важно! Определяющим для расчета жилплощади документом является Федеральный Закон «Технический регламент о безопасности зданий» № 384-ФЗ, принятый 30.12.2009 г.

Именно данный закон является приоритетным и отменяет нормы старой редакции Жилищного Кодекса РФ и СниП 2003 г. в части того, как рассчитывать общую площадь жилого помещения. В старой документальной базе к ней относились балконы, лоджии с понижающим коэффициентом 0,3 и 0,5 соответственно.

Должностные лица компании-застройщика или служащие государственных органов нередко пытаются вписать в общую площадь квартиры балкон или лоджию, пусть и учитывая уменьшающий их метраж множитель. Этим они идут на прямое нарушение норм ФЗ-384 от 30.12.2009 г. Закон корректирует прежние нормы расчета и является приоритетным для руководства.

Жилая площадь квартиры

Ее значение будет всегда меньшим общей, иногда может отличаться даже вдвое. Жилая площадь квартиры включает в себя совокупный метраж всех комнат, предназначенных непосредственно для проживания граждан.

Если обратиться к нормативной документации и прочесть что такое жилая площадь квартиры в Жилищном Кодексе Российской Федерации, из его 15-ой статьи можно узнать, что она представляет собой «площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении».

Как рассчитать жилую площадь квартиры

Согласно методике Бюро технической инвентаризации этот показатель выясняется путем проведения замеров и вычислений по следующему алгоритму:

1. Производится замер всех помещений, расположенных в исследуемой квартире.
2. Согласно пункта 3.36 Инструкции БТИ вычитается метраж балконов, лоджий, террас, кладовых без отопления, тамбуров.
3. Затем из полученного значения убираются квадратные метры, занятые подсобными помещениями:

• кухней;
• коридорами;
• ванной;
• туалетом;
• совмещенным санузлом;
• пространством под лестницей в многоуровневой квартире.

После вычета метража вышеперечисленных помещений в квартире получаем значение, которое является суммарным метражом жилых комнат:

• гостиной;
• спален;
• детской;
• столовой;
• библиотек;
• прочих комнат: кабинетов и т.п.

Совокупная квадратура этих помещений и будет равна жилой площади квартиры.

Проектная площадь жилья

На этапе подписания договора со строительной компанией размеры будущей жилплощади могут быть указаны лишь согласно проекту будущей новостройки. Проектная площадь квартиры – это ее общий метраж, который включает в себя все помещения, относящиеся к квартире: и подсобные, и жилые. Указывается в технической документации застройщика.

Нередко возникает ситуация, когда проект претерпевает изменения до или даже в процессе возведения многоквартирного дома. Реальный метраж определяется уже после окончания строительного процесса специалистами БТИ. Именно их измерения ложатся в основу определения фактической общей или жилой площади квартиры.

Покупателям-дольщикам, заключающим ДДУ с такой компанией, нужно обязательно обращать внимание на нормы урегулирования разницы между проектной и фактической площадью квартиры.

Отличие проектного и фактического метража не является каким-то редким случаем в долевом строительстве. Отклонения возникают и в большую, и в меньшую сторону. В результате ошибок или недобросовестных действий строительной компании дольщик вынужден либо доплачивать за «лишние» метры, либо мириться с получением квартиры с меньшей, чем указанная в ДДУ, площадью.

Если увеличение площади квартиры по окончанию строительства произошло в существенном, более 5%, размере покупатель такого жилья вправе требовать расторжения договора и возврата всех внесенных средств.

Общая приведенная площадь квартиры

Устаревший термин, который применялся раньше и был заменен со временем на «общую площадь квартиры». В документации на жилье могут встречаться разные версии обозначения общего метража. Это зависит от того, в какие годы оформлялись эти документы.

Нормативные акты прошлых лет и современное законодательство отличаются друг от друга в трактовке того, что входит в общую площадь квартиры. Согласно строительным правилам «Жилые многоквартирные здания» при расчете общего метража жилья нужно было учитывать площадь неотапливаемых кладовых, балконов и лоджий. При этом применялись соответствующие каждой категории таких дополнительных помещений понижающие коэффициенты.

Что входит в площадь квартиры сейчас определяет закон  ФЗ-384 от 30.12.2009 г. Он исключает внешние конструкции из числа общего метража жилплощади.

Площадь квартиры в свидетельстве не совпадает с кадастровым паспортом

Не менее часто, при различных операциях с недвижимостью у наших клиентов возникает вопрос, что делать, если площадь квартиры в свидетельстве не совпадает с кадастровым паспортом.

Для начала, неплохо бы понять почему это может произойти. Чаще всего, происходит это с недвижимостью на вторичном рынке, который сдавался в эксплуатацию много лет назад.

Свидетельство о регистрации права собственности фиксирует информацию об объекте недвижимости на момент регистрации, сколько бы лет назад она не была произведена. На основании этого документа данные о площади вашей недвижимости попадают в ЕГРН (ранее назывался ЕГРП — единый гос. реестр прав)

Таким образом, получаем, что информация в свидетельстве и в ЕГРН должна быть полностью идентична.

Разная площадь в свидетельстве на право собственности и в кадастровом паспорте может появиться в следующих случаях:

• технический сбой;
• данные об объектах недвижимости вносились в реестр прав  в ручном режиме, отсюда не исключены ошибки;
• в свидетельствах до 01.03.2013 г могли указывать условный номер объекта, а не кадастровый!
• первичным документом  для кадастрового учета квартиры с 01.03.2013 года — является Технический план, изготавливаемый кадастровым инженером.
• с 01.05.2005 года произошли изменения в правилах  учета площади жилых помещений и с тех пор площадь лоджий и балконов не добавляется к площади квартиры.

Таким образом площадь большинства  квартир уменьшилась и в Выписке  из ЕГРН вы обнаружите уменьшенную площадь вашей квартиры. Поэтому, для того, чтобы не попасть в неприятную ситуацию при сделке с недвижимостью рекомендую не использовать старые технические паспорта или свидетельство на право собственности, а используйте свежую выписку из ЕГРН!

Включается ли балкон в жилую площадь

В соответствии со сведениями СниП 2.08.01-89 (вложение № 1) «Жилые здания» таковые определения, как «балкон», «лоджия», «веранда» и сформировавшиеся строительной деятельностью термины «застеклённая лоджия», «застеклённый балкон» и «веранда», обладают следующими смыслами:

• Интегрированное или же пристроенное к отдельному многоквартирному зданию застеклённое помещение без отопления, не связанное электричеством с прилегающей комнатой и не обладающее ограниченными параметрами по глубине, является верандой.
• Интегрированное в многоквартирное жилое сооружение, обладающее ограничениями по глубине, связанное с прилегающей комнатой электропроводкой помещение является лоджией (остеклённая или нет).
• Балкон (застеклённый или нет), равным образом как и лоджия, — это элемент квартирного многоэтажного здания с установленными ограничениями по глубине, связанный электричеством с соседней комнатой.

Нормы СНиП про балкон

Рынок недвижимости опирается на нормы, указанные в СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Для определения площади квартиры приложение в форме «В» делает отсылку к «Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Инструкция). Пункт 3.34 Инструкции разделяет подсчёт на три категории: жилая площадь, площадь квартиры и общая площадь. Инструкция даёт исчерпывающий ответ: площадь балкона всё-таки входит в общую площадь квартиры.

Ответ: — Да! Входит.

Как считается балкон в общей площади квартиры по СНиП?

Исходя из пункта 3.37 Инструкции, она определена суммой площадей всех помещений, включая балкон, террасу, лоджию, веранду и холодные кладовые. Последние рассчитываются по понижающим коэффициентам: для балконов и террас действует коэффициент 0,3, для лоджий – 0,5, а у веранд и кладовых – 1.

Относится ли балкон к жилой части квартиры?

Возникает логичный вопрос – а входит ли балкон в жилую площадь вашей квартиры? Ответ – Нет. К жилым помещениям относят спальни, детские комнаты, гостиные и залы. Непосредственная площадь равна сумме жилых комнат и подсобных помещений (балконы, лоджии, террасы, неотапливаемые кладовые и тамбуры сюда не входят).

Статья 15 «Жилищного Кодекса РФ»

СНиП гласит, что балкон входит в общую площадь, но всё ли так однозначно? Статья 15 «Жилищного Кодекса РФ» подчеркивает, что общая площадь равна сумме площадей всех частей помещения (в том числе вспомогательного использования), кроме: балконов, лоджий, террас и веранд.

Ответ: Нет! Не входит.

Противоречия «ЖК РФ» и «СНиП»

Несостыковка документов вызывает массу споров: одни застройщики опираются на указания Инструкции и СНиП, другие – на ст. 15 ЖК РФ. Но именно строительные