Объединение лоджии или балкона с комнатой

Формальная сторона дела

Увеличить комнату за счет лоджии или балкона – это не просто переделка. По законодательным и строительным нормам это не что иное, как ПЕРЕПЛАНИРОВКА квартиры. Причем перепланировка СЛОЖНАЯ. Вот список случаев, когда, по строительным правилам, перепланировка считается сложной. Толкование – аналогично подходу психиатров к шизофреникам: любой из «признаков первой степени» означает диагноз. Итак:

1. перенос дверных проемов;
2. пробивка проемов в несущих конструкциях;
3. разукрупнение многокомнатных квартир;
4. частичный снос несущих конструкций;
5. изменение размеров санузлов, кухни, комнат и коридора;
6. перенос санузла или кухни;
7. устройство дополнительных санузлов или кухонь;
8. объединение ванной комнаты с туалетом;
9. объединение двух и более квартир;
10. расширение квартиры за счет присоединения вспомогательных помещений;
11. установка взамен газовых бытовых электроплит;
12. проведение дополнительных вентиляционных каналов;
13. перенос электрических сетей, газовых и нагревательных сантехнических приборов и т.п.

По признакам 5 и 10 присоединение балкона или лоджии к жилой площади подходит под классификацию безусловно. Если предполагается увеличение проема балконного блока, то добавляются признаки 2 и 4 – балконы из зала в детскую не выходят. Что из этого следует? То, что эскизом от руки, подписанным главным инженером ДЭЗа, не обойдешься. Требуется согласование производства работ по всей форме и разрешение на их проведение.

И учтите еще: всю формальную волокиту нужно пройти прежде, чем хоть раз тюкнете молотком. Начало работ без оформления – неоспоримый повод для предъявления претензий со стороны инстанций или посторонних недоброжелателей. Попросту: если вредный сосед «стукнет», что вы уже стукнули, формальная правда на его стороне, а вам сказать в оправдание нечего, и штрафные санкции неизбежны.

Документы на присоединение балкона

Чтобы превратить балкон в дополнительную жилую площадь, требуется сначала подготовить следующий пакет документов (держись, товарищ!):

1. заполненный бланк заявления на перепланировку квартиры по форме, утвержденной Постановлением правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266;
2. свидетельство о собственности на квартиру или ордер;
3. письменное согласие всех дееспособных членов семьи в произвольной форме;
4. акты согласия от соседей снизу, также всех дееспособных;
5. акты согласия от дееспособных соседей сверху, если у вас с ними общая балконная плита;
6. для муниципального жилья – письменное согласие начальника или главного инженера ДЭЗа на перепланировку;
7. для съемной квартиры в доходном жилом доме – то же самое от владельца здания или его экплуатанта;
8. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки (для квартир, находящихся в доме, являющемся памятником культуры или архитектуры).

Разберем «скользкие» пункты:

Пункт 2

Справка о составе семьи с указанием ответственного квартиросъемщика, как для переоформления договоров на коммунальные услуги, не проходит. Нужен ордер, по которому квартира была заселена. Потерялся? Пишем заявление в ДЭЗ, ждем полгодика – не появится ли претендент на данную жилплощадь со стороны, и получаем новый. Хорошо, если семья детная и норма заселения превышена: можно не опасаться происков «охотников за жильем», у которых в инстанциях «все схвачено».

Пункты 4 и 5

«Соседи», по закону не просто дядя Коля с тетей Лизой, а все, кто в их квартире прописан. Если один из них (реальный случай) – троюродный племянник, работающий тралмастером на сейнере, базирующемся на порт Курильск на острове Итуруп в Большой Курильской гряде и находящемся в рейсе 8 месяцев в году – без его разрешения, письменного и написанного собственноручно, не обойдешься. Если чиновники в инстанциях в глубине души не чужды морской романтике, по может сгодиться согласие, заверенное капитаном по радио: он в море наделен и функциями нотариуса. Но это уж кто как из «разрешальшиков» по-своему закон истолкует.

И опять-таки, учитываем состояние общественной морали на текущий момент. Вас могут встретить радушно, выслушать с полным пониманием, а затем, с добрым лицом и благожелательной улыбкой, сообщить, какую сумму вам следует уплатить в обмен на его подпись. Возмущаться, жаловаться нет смысла: в своем доме такой вымогатель – частное лицо, а требуемая дань – компенсация за беспокойство от производимых работ.

Пункт 6

Каких-либо нормативных документов, предписывающих, в каких случаях соответствующим должностным лицам следует непременно выдавать такие разрешения, не существует: если явных причин для отказа нет, то – на усмотрение. Комментарии излишни, пояснения не требуются. В общем – налаживайте и поддерживайте добрые отношения с учетом личных склонностей. Не вполне этично, но дешевле обойдется.

Пункт 7

Как правило, разрешение выдается по предъявлении договора на производство работ со строительной фирмой, сотрудничающей с владельцем или ему же принадлежащей. Разумеется, никто об этом заранее прямо не заявит и условия такого не ставит. Производить работы самостоятельно – это ваше полное право и ваш выбор. Проблемы – тоже.

Пункт 8

Не будем о совсем грустном: соответствующие органы хронически недокармливаются из бюджета, а зарплаты их сотрудников… еще раз: комментарии излишни, пояснения не требуются. Впрочем, два момента осветить все-таки уместно:

1. Так как переделка балкона обязательно отразится на архитектурном облике здания, шансы получить разрешение призрачны.
2. Если все же «сказка стала былью», нововведение во внешнем виде постройки не ускользнет от внимания контролирующих органов с общественными активистами, и успешное завершение работ станет началом череды неприятностей. Возможно – тяжелых, ибо по закону взяткодатель несет равную ответственность с взяткополучател

«Разрешающий» пакет

Но это только присказка, а хождение по мукам еще предстоит. На основании первоначального пакета нужно получить следующий:

• Технический паспорт квартиры, оформленный в БТИ (поэтажный план, экспликацию, справки ф.1а и ф.5).
• Проект перепланировки, подготовленный лицензированной проектной организацией.
• Техническое заключение о возможности осуществления соответствующей перепланировки жилого помещения.
• Заключение МЧС России (пожарная служба) о возможности проведения перепланировки.
• Заключение Роспотребнадзора (СЭС) о возможности проведения перепланировки.
• Согласование автора проекта дома или уполномоченной архитектурной организации.
• Нотариально заверенную копию свидетельства о собственности на помещение.
• Единый жилищный документ.
• Согласование организации, на балансе которой находится дом: РЭУ, ДЭЗ, управляющая компания, ТСЖ.
• Договор на осуществление технического надзора за проведением строительных работ с организацией, которая имеет лицензию на осуществление данного вида деятельности.

Общее примечание к списку: сроки действия справок и заключений ограничены, очереди длиннющие, чиновники не горят желанием удовлетворить запросы населения. В итоге, будьте готовы к тому, что в середине пути придется что-то, или все, начинать сначала.

И только по прохождении всех кругов итоговый пакет можно подавать в муниципальную межведомственную комиссию (МВК); в мегаполисах – в окружную МВК. Она и выдает вожделенное разрешение. Вопросов, если все оформлено правильно, не возникает.

Однако здесь присутствует последний скользкий момент: нигде не оговорено, как МВК должна считать срок действия справок: от момента выдачи или от момента подачи заявителем? Поскольку очереди и здесь огромные, и работы действительно невпроворот, считают от момента выдачи, и крыть нечем (?).

Функциональное решение для маленькой кухни с балконом

Вместо рабочей зоны здесь можно разместить функциональные элементы: холодильник, стиральную машинку, посудомоечную машину и другие технические узлы, которые обычно отнимают немало места. Тогда основная площадь будет организована вполне традиционным образом – с гарнитуром и столовой зоной. И здесь уместно подумать про планировку: как сделать удобным рабочий комплект и какую выбрать обеденную группу.

Планировки для небольшой кухни, объединенной с балконом, вполне обычны:

• Г-образный комплект, уместный везде и всегда. Здесь будет интересным соединенный вариант – часть мебели только с нижними ящиками можно разместить под окном – балконным остеклением. В продолжение устанавливают линейный гарнитур.
• Линейный гарнитур актуален тогда, когда комната не очень длинная, так как вдоль однорядной мебели будет неудобно перемещаться.
• Параллельный будет эргономичным решением, если между рядами будет широкий проход – не менее 60 см, но лучше больше, так как в столь узком проходе не разминется и пара людей.

Варианты, сроки, финансы

Но почему тогда дома обрастают остекленными балконами? Тоже ведь – изменение архитектуры. И как все-таки сделать комнату из лоджии, ведь реально все же делают!

Остекление, даже с утеплением – простая перепланировка, ее согласовать легче, а принудительное узаконивание самостроя не грозит серьезными санкциями и обходится не так уж дорого. Причина – вовсе не склонность чиновников к излишнему формализму и мздоимству, а технически вполне обоснованная и веская. Собственно, все вышеописанные сложности вполне оправданы. К этому моменту мы вернемся ниже, а пока разберемся, что нужно сделать, чтобы достичь своей цели.

Самостоятельное оформление документов займет примерно с год времени и потребует абсолютно законных расходов порядка $1000 на подготовку документации и оплату услуг нотариуса с технадзором. Еще $2000-$3000 понадобится на материалы. Не удивляйтесь, ниже мы поясним, почему так дорого выходит.

Если же заказать перепланировку под ключ специализированной (и лицензированной) фирме, то общие расходы возрастут на 25-50% в зависимости от региона. То есть, даже в Москве можно получить дополнительных 3-6 и более кв. м жилых, вложив около $5000, и новые метры обойдутся как минимум в полтора-два раза дешевле рыночных.

Кухонные балкончики, правда, крохотные, но кухня, совмещенная с балконом, дает столько удобства, что сам факт ее наличия сразу переводит квартиру в следующую ценовую категорию. Такую можно без доплаты или с минимальной доплатой обменять на большую в районе менее престижном, но вполне благополучном. Или в своем же, но, скажем, подальше от метро.

Статистика подтверждает выводы: примерно 70% потока заказов на объединение балкона с комнатой приходится на квартиры, предназначенные для обмена, реализации или вновь приобретенные и приурочивается к капитальному ремонту; в таком случае затраты на перепланировку не очень ощущаются в общей сумме.

Известны казусы, достойные пера классиков: оборотистые граждане, наподобие махинатора из «Мастера и Маргариты», за три-пять лет в несколько этапов перебираются из однушки в четырех-пяти комнатные, вложив не более $20 000. И, в отличие от сталинского СССР, никакие репрессии им не грозят.

Общий вывод по предыдущим разделам:единственно приемлемый вариант присоединения балкона к жилой площади – заказ в специализированной организации с приемом под ключ. Роль даже самого умелого мастера при этом сводится к контролю за ходом и качеством работ и к проверке нового техпаспорта на квартиру, который должны вручить вам подрядчики – не забудьте оговорить этот пункт в договоре. С теми же, кто ставит условие: «Работа наша – бумаги ваши», лучше дело не иметь; по затратам и хлопотам овчинка не стоит выделки.

Балкон и лоджия: принципиальная разница

Для тех, кто хочет объединить эти площади, должны понимать важное различие в двух строительных конструкциях.

• Балкон не закрыт стенами с боковых сторон, выступает за периметр здания.
• Лоджия закрыта с трех сторон (при угловом расположении – с двух). Она является частью жилища, имеет потолок.

Исходя из конструктивных особенностей, несложно догадаться, что присоединить лоджию будет легче. Совмещение с балконом со сносом перегородки нереально, т.к. фасадная стена является несущей.

Понимание разницы понятий нужно для распределения допустимой нагрузки. Для балкона она меньше. Другой момент – отопление. Провести легально на лоджию его еще можно, а вот на балкон – проблематично.

Учитывая особенности двух этих помещений можно сделать выводы:

1. Нельзя сносить перегородку, если кухня с выходом на балкон. В этом случае помещение можно утеплить и оборудовать лишь дополнительную обеденную зону со столом-подоконником, например, зону отдыха с легкими креслами или зимний сад.

1. Объединение с лоджией при условии получения разрешения в разных инстанциях (БТИ, ФРС и др). Такой конструктивный элемент по площади, особенно в современных домах, гораздо больше балкона. В большинстве случаев стоит потраченных средств и усилий, чтобы повысить комфортность жилья.

При перепланировке присоединение можно выполнить с помощью демонтажа двери и окна. Этот способ наиболее реалистичный, чаще всего практикуемый. Получившаяся конструкция может стать барной стойкой, столешницей или декоративной полочкой для аксессуаров.

Барная стойка или столешница вместо окна с подоконникомОформлять разрешение на такой вид работ необязательно, но нужно понимать, что продать квартиру без узаконивания невозможно. В противном случае нужно вернуть комнате первоначальный вид – восстановить окно и дверь.

Другой вариант – снесение стены, нижнего простенка двери. В панельном доме такая идея практически неосуществима. Выполнить такую работу возможно в квартире монолитно-кирпичного дома.

Прежде чем браться за объединение помещений, нужно исследование особенностей здания, получить разрешение в соответствующих органах с инструкциями по укреплению конструкций.

Oбъeдинeниe кyxни c бaлкoнoм: пocлeдoвaтeльнocть paбoт

Дeмoнтaж бaлкoннoгo блoкa

Пpoвoдитcя дeмoнтaж пepeгopoдoк мeждy кyxнeй и бaлкoнoм — двepeй и oкoн. Нecyщyю cтeнy пoлнocтью выpeзaть нeльзя: yбиpaeтcя тoлькo вepxняя чacть, a нижняя пepeгopoдкa и пoдoкoнник ocтaютcя.

Пoдoкoнник oбycтpaивaют пoд бapнyю cтoйкy или paбoчyю пoвepxнocть. 3aтeм пpoвoдятcя cвapoчныe paбoты: pacшиpeниe пpocтpaнcтвa зa cчeт нapyжнoгo ocтeклeния. Нa этy жe чacть cтeны кpeпят paдиaтop. B бaлкoннoй чacти ycтaнoвить бaтapeю нe пoлyчитcя, для дoпoлнитeльнoгo oтoплeния пpoвoдят тeплый пoл.

Ecли cтeнa нecyщaя, тo yдaляют тoлькo вepxнюю чacть: cнизy ycтaнaвливaют paдиaтop oтoплeния

Ocтeклeниe

Пocлe дeмoнтaжa пpoвoдитcя тeплoe ocтeклeниe. Бaлкoн cтaнoвитcя чacтью кoмнaты: для дoпoлнитeльнoгo yтeплeния нyжнo ycтaнoвить кaчecтвeнныe и пpoчныe oкoнныe пpoфили. Ecли ecть тexничecкaя вoзмoжнocть, пocтaвьтe пaнopaмныe oкнa.

Ecли зaплaниpoвaли нa пpиcoeдинeннoм бaлкoнe cтoлoвyю, opгaнизyйтe пaнopaмнoe ocтeклeниe: тaк в пoмeщeнии бyдeт бoльшe cвeтa и пpocтpaнcтвa

Утeплeниe

Пepeд нaчaлoм oтдeлки нyжнo yтeплить лoджию. Moжнo cдeлaть чacтичнoe yтeплeниe или yтeплить бaлкoн пoлнocтью. Чacтичнoe yтeплeниe — oбpaбoткa cтeн и пoлa нa пpиcoeдинeннoм бaлкoнe. B кaчecтвe yтeплитeля oбычнo иcпoльзyют пoлиcтиpoл.

Пoлнoe — yтeплeниe пoлa, cтeн, ycтaнoвкa тeплыx пoлoв. Bынecти paдиaтop нa бaлкoн нe пoлyчитcя, вмecтo нeгo иcпoльзyют элeктpичecкиe oбoгpeвaтeли или кoнвeктopы.

Oбъeдинeнный бaлкoн нyжнo кaчecтвeннo yтeплить, инaчe xoлoд oт внeшниx cтeн бyдeт пepexoдить в кyxoннoe пoмeщeниe

Oтдeлкa

Для oфopмлeния бaлкoннoй зoны иcпoльзyeтcя cтaндapтнaя oтдeлкa — жeлaтeльнo тa жe, чтo и нa кyxнe. Ecли нa бaлкoнe бyдeт paбoчaя зoнa, для oтдeлки иcпoльзyют плиткy и влaгocтoйкyю кpacкy, чтoбы зaщитить пoвepxнocть oт гpязи, жиpa и мexaничecкиx пoвpeждeний.

Ecли жe пocлe coвмeщeния дoпoлнитeльнyю чacть пpeoбpaзyют в зoнy oтдыxa или cтoлoвyю, ee мoжнo выдeлить дpyгими oтдeлoчными мaтepиaлaми — дepeвянными пaнeлями, плиткoй c имитaциeй пpиpoдныx мaтepиaлoв, дeкopaтивным кaмнeм.

Oбoзнaчьтe oбeдeннyю зoнy нa бaлкoнe oтдeлкoй, кoнтpacтиpyющeй c paбoчим кyxoнным пpocтpaнcтвoм

Ocвeщeниe

Кoлoccaльный плюc пpиcoeдинeния бaлкoнa к кyxнe — ecтecтвeннoe ocвeщeниe oт ocтeклeния. Чтoбы ycилить эффeкт oт oкoн, дoбaвьтe иcкyccтвeнныe иcтoчники cвeтa. Opгaнизyйтe нa пpиcoeдинeннoм бaлкoнe мнoгoypoвнeвoe ocвeщeниe. B цeнтpe пoвecьтe люcтpy или яpкий пoдвec, пo пepимeтpy пoтoлкa ycтaнoвитe тoчeчныe cвeтильники, cтeны yкpacьтe пapными бpa.

Coeдинeниe ecтecтвeннoгo и иcкyccтвeннoгo ocвeщeния визyaльнo yвeличивaют кyxню, дeлaют ee oбъeмнee

Виды утепления

Различают три вида утепления:

1. 1 Холодное остекление. На балконе устанавливают металлический (алюминиевый) профиль, который затем обшивают стеклом. Это защитит ваш балкон от грязи, пыли и шума, но существенно на температуру не повлияет.Пользоваться таким балконом или лоджией как полноценной комнатой можно только в теплое время года.Выбрав холодное остекление, вы сможете использовать балкон лишь как место хранения. Зато освободите значительную часть кухни.
2. 2 Частичное утепление. Стены и пол балкона (лоджии) дополнительно утепляют пенофолом и пеноплексом. Дополнительно пласты пеноплекса укутывают полиэтиленом. Устанавливают систему «теплый пол». В итоге балкон становится похож на гигантский термос, в котором будет всегда тепло.