Что такое свободная планировка квартиры и в чем ее преимущества

Свободная планировка — что это такое?

Забегая немного вперед, сразу хотим отметим, что юридически термин «свободна планировка» нигде не закреплен. Когда покупатели слышат о том, что квартира представлена к продаже именно со свободной планировкой, то они считают, что с помещением можно производить абсолютно любые манипуляции — ломать и возводить стены, менять комнаты местами. Реальность выглядит несколько иначе.

При выполнении ремонтно-отделочных работ в квартирах со свободной планировкой очень важно учитывать следующие правила:

1. Кухня должна располагаться строго на том же месте, что и в плане БТИ;
2. Санузел нельзя увеличить за счет кухни. Только за счет прихожей, коридора или холла;
3. Кухню также можно расширить за счет нежилых пространств — холла, коридора;
4. Нельзя перенести санузел.

В ситуации со свободным планировочным решением действует принцип так называемых «мокрых зон». Во всем доме они должны располагаться строго в одном месте. Это — своеобразная гарантия безопасности и спокойствия. К примеру, если вы перенесете санузел на место спальной комнаты, то, при аварийной ситуации у соседей снизу может пострадать жилая комната.

В чем разница между свободной и открытой планировкой

Эти два понятия схожи между собой. Они оба обозначают квартиры без внутренних перегородок, но есть и различия.

Формулировка «свободная планировка» относится к квартирам без ремонта. Она предполагает расширенные возможности по перепланировке жилища во время отделки — изменению размеров и габаритов комнат, их объединение и разделение.

Открытая планировка — это особенность уже готового интерьера. Она означает, что в квартире нет разделения на комнаты, а все ее пространство за исключением санузла представляет собой одно просторное помещение. Квартиры со свободной планировкой покупают в том числе для того, чтобы организовать в них открытую планировку.

Долгие согласования

В квартире со свободной планировкой нельзя сразу начать ремонт — придётся дождаться, пока новая планировка будет согласована. Это может занять около полугода.

Другой вариант — согласовать перепланировку постфактум. Правда, в этом случае придётся заплатить штраф за самовольную перепланировку, а если где-то всё же будет нарушен закон и перепланировку не согласуют, то придётся разрушать уже сделанный ремонт и восстанавливать исходную планировку в квартире.

Часто задаваемые вопросы о перепланировке в новостройке со свободной планировкой

Сколько стоит перепланировка в новостройке?

Стоимость перепланировки в новостройке такая же, как и для всех других квартир. В АПМ-1 есть несколько пакетов услуг в зависимости от того, какой объем работ вы планируете выполнить самостоятельно, а какой доверить нам. Подготовка проекта перепланировки в АПМ-1 будет стоить от 25 000 рублей, согласование «под ключ» — от 75 000 рублей, а при необходимости услуги по технадзору вся стоимость работ составит от 95 000 рублей. Последний вариант, по нашему опыту и отзывам клиентов, является самым оптимальным.

Стоимость может увеличиваться, если вы хотите затронуть во время ремонта несущие стены. Подробнее об этом читайте в нашей статье: Стоимость перепланировки квартиры.

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана?

В первую очередь вам необходимо обратиться в БТИ за исходным планом квартиры. Затем – в организацию, которая состоит в СРО, чтобы сделать проект перепланировки. Например, в АПМ-1, где проверят конструктивную составляющую квартиры и дома и вынесут техническое заключение о проведенных работах. Далее пакет документов направляется в Мосжилинспекцию для одобрения и согласования планируемых работ. Заключительный этап – это получение нового техпаспорта на квартиру в БТИ и внесение изменений в Росреестр.

Главное в согласовании уже выполненной перепланировки в квартире – чтобы все работы соответствовали закону, строительным и санитарным требованиям.

Чем квартиры без внутренних стен проигрывают готовой планировке?

Обойдется собственнику дороже

Для семей со средними финансовыми возможностями квартира со свободной планировкой будет не лучшим вариантом.

Во-первых, сама стоимость покупки жилья со свободной планировкой будет на 5-10% выше, чем покупка квартиры с готовой отделкой. Застройщики позиционируют свободную планировку как основное преимущество, это дает им возможность завысить цену.

Во-вторых, при приведении такой квартиры в жилой вид стоимость квадратного метра может очень сильно увеличиться. В квартирах свободной планировки имеется только черновая отделка. Будущий собственник приобретает бетонную коробку. Отопление, водопровод и канализация проложены застройщиком, имеются стеклопакеты и входная дверь, а остальное обустройство квартиры производит собственник по своему вкусу и из своего кошелька.

Одна только работа дизайнера по составлению проекта обойдется собственникам квартиры не в одну сотню тысяч рублей. Помимо этого, потребуется также закупить материалы и оплатить работу строительной бригады.

Кроме возведения стен, собственнику придется оплатить услуги специалистов по подводке электричества в квартиру, поскольку в таких домах устанавливается только общий электрический щит на этаже. Для этого сперва потребуется заказать проект на данный вид работ.

Требует согласования перепланировки

Далее владелец квартиры без внутренних стен сталкивается с тем, что действительность несколько далека от красивой сказки.

Свободная планировка все же имеет утвержденный план БТИ, поэтому владельцам предстоит не просто строительство перегородок, но и обязательное согласование всех изменений в соответствующих инстанциях.

Наличие ограничений

Несмотря на всю “свободу” планировки, собственник все же сталкивается с целым рядом ограничений. В частности:

1. Запрещается переносить кухню и санузел. Эти помещения не должны располагаться над жилыми комнатами соседнего этажа.
2. Обустраивать жилые комнаты без окна и приборов отопления.
3. Объединять балконы и лоджии с комнатами.
4. Размещать батареи центрального отопления на балконах и лоджиях.
5. Сносить несущие стены и нарушать их устойчивость.
6. Устанавливать перегородки, которые помешают доступу к инженерным коммуникациям.
7. Зашивать воздуховоды.
8. Запрещается прятать в стену газовые трубы.

Бывает, что, приобретая большую квартиру, покупатель не замечает, что по документам жилая зона значительно меньше общей площади. Это чревато тем, что для расширения жилого пространства будет задействована площадь из зоны недостаточного освещения. Тогда проект могут не согласовать.

Несоответствие метража

Площадь квартиры без стен в итоге может оказаться меньше обозначенной застройщиком. Квадратные метры может «съесть» разметка квартиры. Акт приема-передачи жилья различия в метраже не регулирует, поэтому, если покупатель не хочет оплачивать несуществующие квадратные метры, ему потребуется оформить дополнительное соглашение и проводить обмеры с участием специалистов БТИ, произвести перерасчет и затем требовать компенсации от застройщика.

Главные преимущества

Покупая квартиру или любую другую недвижимость, каждый человек хочет персонализировать жилое пространство «под себя». Однотипные планировки, к счастью, уходят в прошлое. Хрущевки и брежневки с их маленькими кухнями и проходными комнатами — это прошлый век.

Сегодня застройщики предлагают уникальную возможность сделать пространство таким, каким желаете вы! Даже несмотря на тот факт, что кухня и санузел должны будут располагаться в строго регламентированных местах, остальным пространством квартиры вы сможете распоряжаться по своему личному усмотрению!

Квартира свободной планировки — это, по сути, один большой плюс! Если площадь позволяет, вы можете выделить внутри несколько спальных комнат, просторную гостиную или же оставить пространство полностью свободным, выполнив зонирование при помощи декоративных элементов.

В случае, если самостоятельное деление пространства вызывает у вас определенные сложности, всегда можно воспользоваться услугами профессиональных дизайнеров, которые с большим удовольствием помогут вам в реализации самых смелых идей!

Мокрые зоны

Таковыми называют помещения со всей сантехникой и инженерными коммуникациями. Разобраться в их расположении можно, посмотрев проект БТИ либо уточнив у застройщика. При переносе мокрой зоны куда-либо необходима дополнительная гидроизоляция пола. Но даже при ее наличии законно выполнить такое мероприятие не получится без оформления специальных разрешающих документов. Иначе возможны проблемы с соседями или проверяющими организациями.

Варианты

Застройщики предлагают помещения open space или с объединенными кухней-столовой-гостиной. Первый вариант предполагает полностью открытое пространство. Перегородки присутствуют только в туалете и ванной, остальная площадь представляет собой единое помещение. Это хороший вариант, если общее количество квадратных метров небольшое. Но жить в open space семье некомфортно – здесь лучше обустроиться одному человеку.

Родителям с 1-2 детьми подойдет второй вариант, когда кухня, столовая и гостиная объединены. Получается просторное помещение, где удобно устраивать семейные обеды и принимать гостей. При этом, каждый проживающий имеет собственный уголок. Здесь нужно поставить мощную вытяжку, иначе запахи из обеденной зоны могут испортить комфортный отдых.

Интересный факт! Юридически понятия свободной планировки не существует, он нигде не указывается в документации. Это скорее маркетинговый ход застройщика, желающего привлечь больше покупателей.

Возможные недостатки

Самый главный риск в квартирах со свободным планировочным решением — это возможность приобрести недвижимость у недобросовестного застройщика. Приведем простой пример: застройщик продает квартиру, указывая, что она со свободной планировкой. По факту, при проверке в БТИ, стены внутри все-таки есть, но вот обязанность по их возведению ложится на плечи покупателя. Что в итоге? Никакой свободы, да еще и дополнительные затраты!

Чтобы избежать таких недоразумений, очень важно ответственно подойти к поиску объекта и тщательно проверить юридическую и техническую документацию.

Согласовать нельзя запретить

Напомним нашим читателям, на какие мероприятия по перепланировке жилых помещений не нужно получать разрешение, какие работы необходимо согласовать со специалистами жилинспекции, а какое вмешательство в изначальный проект застройщика запрещено, поскольку опасно для жителей многоквартирного дома.

Разрешение не потребуется, если вы планируете:

• сделать косметический ремонт помещений, в том числе заменить отделочные покрытия стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
• соорудить или демонтировать встроенную мебель (шкафы, антресоли), не образующую самостоятельных помещений (эта площадь не подлежит техническому учёту);
• заменить (без перестановки) инженерное оборудование аналогичным по параметрам и техническому устройству;
• переместить бытовую напольную электроплиту в пределах помещения кухни;
• смонтировать наружные технические средства (антенны, защитные сетки и кондиционеры) на фасадах многоквартирных домов;
• установить самораздвижные или карусельные двери и витрины из лёгких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений;
• заменить материалы и изменить пластику внешних конструкций, балконов и лоджий;
• переставить нагревательные (отопительные) и газовые приборы (при этом установка и перестановка газовых приборов
• с прокладкой дополнительных подводящих сетей запрещены);
• заменить столярные элементы фасада здания (с изменением рисунка).

Следующие работы можно провести, а затем оформить разрешение (в упрощённом, уведомительном порядке):

• переустановить сантехнические приборы в пределах помещений туалетов, ванных комнат, кухонь;
• заделать дверные проёмы в ненесущих перегородках;
• остеклить лоджии и балконы по типовым проектам;
• ликвидировать тамбуры или изменить их форму без увеличения внешних габаритов;
• выстроить внутренние перегородки без повышения нагрузок на перекрытия;
• разобрать (полностью или частично) ненесущие перегородки (исключая межквартирные);
• сделать проёмы в ненесущих перегородках (кроме межквартирных).
• По проекту также можно выполнить те виды работ, которые затрагивают несущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации, не упомянутые в двух предыдущих перечнях.

Минусы свободной планировки: наличие ограничений и высокая стоимость жилья

Несмотря на все описанные выше преимущества, далеко не все мечтают о приобретении или получении квартиры со свободной планировкой. Причем для этого также имеются вполне логичные причины:

• Высокая стоимость в сравнении с обычными квартирами.

В подавляющем большинстве случаев жилье со свободной планировкой предлагается лишь в жилых комплексах премиум-класса, что предполагает немалую цену. Кроме того, следует учитывать, что даже установка перегородок между помещениями потребует дополнительных вложений, увеличивающих ваши затраты.

• Отсутствие отделки стен.

Очень часто застройщики, реализующие квартиры со свободной планировкой, открывают полную свободу действий покупателям. Поэтому вы получите не просто коробку, а коробку с черновой отделкой и подведенными трубами систем водо- и газоснабжения. О подключении к электрической сети, а также об отделочных работах придется заботиться самостоятельно. А это – еще более существенное увеличение расходов на материалы, разработку дизайнерского проекта профессионалами и на выполнение всех работ.

• Ограничения.

Да-да, понятие «свободная планировка» не дает вам такой уж большой свободы, как кажется на первый взгляд. К примеру, объединение комнаты с балконом или лоджией потребует внесения изменений в конструкцию несущих стен, а значит, получения разрешения. Также не получится легко перенести в другое место ванную комнату, туалет или кухню.

• Необходимость в утверждении плана квартиры после возведения межкомнатных перегородок и других конструкций.
• Невозможность скрыть от посторонних глаз элементы коммуникаций.

К газовым трубам по технике безопасности должен быть свободный доступ, поэтому вам придется оставить газопровод на виду, подстраивая дизайн кухни под его расположение.

Кроме того, после полного завершения строительства стен и перегородок, превращающих коробку от застройщика в полноценное жилье с ремонтом и отделкой, вас будет ждать еще один сюрприз. В подавляющем большинстве случаев оказывается, что количество квадратных метров, за которые вы уплатили свои деньги, существенно уменьшилось. Поэтому необходимо вновь отправляться в БТИ, брать выписку по замерам и обращаться к строительной компании за компенсацией зря потраченных средств. Причем ее получение сегодня не может гарантировать никто.

Ограничения при перепланировке подобного жилья

Как уже было указано выше, у каждого помещения есть свой изначально утвержденный план. Если покупатель квартиры со свободной планировкой захочет изменить ее внутреннее пространство в соответствии со своими вкусовыми предпочтениями, то в данном случае речь будет идти о перепланировке жилья.

В свою очередь, в действующем законодательстве обозначены четкие правила и требования, касающиеся перепланировки помещения в многоквартирном доме. Они прописаны в ЖК РФ (глава 4), Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 и региональных нормативных актах. Так, в качестве примера можно привести несколько наиболее распространенных ограничений, которые действуют при переоборудовании квартиры, в том числе со свободной планировкой:

• владелец не имеет права уменьшать вентиляционный короб;
• не допускается перенесение мокрой зоны в другое место;
• недопустимо изменение места размещения санузлов;
• не разрешается увеличивать подсобное помещение за счет площади жилого (например, не получится сделать ванну более просторной, отобрав пару сантиметров от комнаты);
• собственнику квартиры запрещено переносить радиаторы центрального отопления в другое место;
• площадь помещения, отведенного под комнату, не может быть меньше 9 квадратных метров (такое требование действует на территории Москвы);
• иные правила и ограничения.

Таким образом, квартира со «свободной планировкой» является таковой лишь в названии. На практике существует достаточно много ограничений и требований, без соблюдения которых жилье может быть признано незаконно переоборудованным.

Какие проблемы возникают при свободной планировке

В случае со свободной перепланировкой главная сложность — найти первоначальный план квартиры. Если застройщик поставил дом на учет в БТИ, план квартиры будет отражен в ее техническом паспорте. В этом случае перепланировка пойдет по обычному сценарию. Однако в основном новостройки в Москве сейчас сдаются без технической инвентаризации.

Застройщик обязан поставить дом на учет в Росреестре, но это не то же самое. Для кадастрового учета составляется технический план дома и квартир в нем. Его готовят кадастровые инженеры.

Техническую инвентаризацию проводит БТИ — МосгорБТИ или другие специализированные организации. На квартиру составляется технический паспорт. Именно он требуется для согласования перепланировки. У квартир, где техинвентаризация не проводилась, техпаспорта нет.

Так выглядит технический паспорт на квартиру из БТИ: титульный лист и план помещения (скачать целиком, pdf, 4 Мб). Для перепланировки понадобится именно он.

Кадастровый паспорт и технический паспорт — это разные документы. Кадастровый паспорт нужен Росреестру, чтобы поставить квартиру на учет в ЕГРН. Для перепланировки квартиры нужен именно техпаспорт. Ни кадастровый паспорт, ни документы от застройщика не подойдут.

Главная проблема при согласовании перепланировки в квартирах, которые сдали без внутренних стен, — несоответствие между планами застройщика и тем, как квартиру поставили на учет в Росреестр.

В техническом плане, который передан в Росреестр, могут отсутствовать перегородки, которые планировал возвести застройщик, зоны кухни и коридора. Застройщики ставят квартиры на технический учет без внутренних перегородок, чтобы у квартиры была выше площадь, а значит и стоимость.

Квартира — это минимум кухня, санузел и жилое помещение. Между ними должно быть разграничение — перегородки, а их площадь не должна входить в площадь квартиры.

Хорошо, если на плане в Росреестре обозначены коридор и кухня. Может быть так, что застройщик поставил квартиру на учет в Росреестр и отметил там только санузел. Все остальное будет жилой комнатой. Эта ситуация нередко встречается на практике — например, в ЖК «Лица», «Символ», «Пресня-Сити».

Владельцы таких квартир оказываются в тупике — они не могут расширить санузел за счет коридора, потому что по документам коридора у них нет. Санузел разрешено увеличивать только за счет зоны коридора, чтобы был ниже риск затопить жилые комнаты соседей снизу. Если в квартире нет коридора, то и санузел за его счет расширить нельзя.

Доказать, какая планировка задумывалась в квартире, если внутренние стены не возведены, можно с помощью планов застройщика. К сожалению, недобросовестные компании могут не выдавать их на руки собственникам квартир, а план квартиры в договоре зачастую существенно отличается от финального варианта.

Однако даже в проблемных ситуациях перепланировку можно согласовать. Особенности практики и бюрократические сложности — не причина делать несогласованный ремонт и рисковать получить штраф и сложности при продаже квартиры.